“共享互聯(lián)”模式下的老舊小區(qū)物管轉(zhuǎn)型升級(jí)

老舊小區(qū)由于其歷史緣故，市場(chǎng)認(rèn)知能力有限，其物業(yè)管理處于起步階段，物業(yè)費(fèi)一直由政府定價(jià)或執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于一般商品住房。物業(yè)服務(wù)雙方不能根據(jù)市場(chǎng)情況靈活調(diào)整，收入有限，更談不上特約增值服務(wù)，因而為大部分老舊小區(qū)提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于虧損狀態(tài)。小區(qū)物業(yè)公司收入上不去，談不上服務(wù)、服務(wù)質(zhì)量也得不到相應(yīng)的提升，造成老舊小區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛多，管理效果淡化。????由于老舊小區(qū)分散、配套設(shè)施設(shè)

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2018-10-09

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“共享互聯(lián)”模式下的老舊小區(qū)物管轉(zhuǎn)型升級(jí)

 
   
       老舊小區(qū)由于其歷史緣故，市場(chǎng)認(rèn)知能力有限，其物業(yè)管理處于起步階段，物業(yè)費(fèi)一直由政府定價(jià)或執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于一般商品住房。物業(yè)服務(wù)雙方不能根據(jù)市場(chǎng)情況靈活調(diào)整，收入有限，更談不上特約增值服務(wù)，因而為大部分老舊小區(qū)提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于虧損狀態(tài)。小區(qū)物業(yè)公司收入上不去，談不上服務(wù)、服務(wù)質(zhì)量也得不到相應(yīng)的提升，造成老舊小區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛多，管理效果淡化。
       由于老舊小區(qū)分散、配套設(shè)施設(shè)備不齊全，商業(yè)、文化、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)缺乏或滯后，往往會(huì)形成功能單一的“臥城”或“潮汐”現(xiàn)象，秩序維護(hù)負(fù)擔(dān)重，治安安全隱患多，同時(shí)中低收入家庭長(zhǎng)時(shí)間集中容易在空間上產(chǎn)生貧富分化與隔離，不利于社會(huì)的融合發(fā)展、和諧發(fā)展。所以老舊小區(qū)的物業(yè)管理不僅不能簡(jiǎn)單地復(fù)制普通商品房的經(jīng)驗(yàn)和模式，更要全方位創(chuàng)新，運(yùn)用新技術(shù)、新方法另辟蹊徑?！肮蚕砘ヂ?lián)”經(jīng)濟(jì)模式則提供了綠色的發(fā)展路徑。
老舊小區(qū)“零和博弈”新思路
       互聯(lián)網(wǎng)在商業(yè)模式創(chuàng)新上的最大貢獻(xiàn)就是“第三方導(dǎo)入”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維，很容易跳出“收費(fèi)換服務(wù)”的桎梏，階段性以物業(yè)費(fèi)為管理基礎(chǔ)，以增值服務(wù)費(fèi)優(yōu)惠的方式換取業(yè)主和使用人對(duì)某些共有資源使用權(quán)的讓渡，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)獲取收益。既然老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，就不要費(fèi)時(shí)費(fèi)力將調(diào)增收費(fèi)作為主要目的，而把如何利用資源、整合資源作為主導(dǎo)方向。
       公共資源的使用是通過(guò)市場(chǎng)法則交易來(lái)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)才有法理基礎(chǔ)。同時(shí)“互聯(lián)網(wǎng)”也為公共資源的利用提供了更多的可選項(xiàng)，能夠創(chuàng)造更多的新價(jià)值，只要充分利用，可以保障物業(yè)管理及增值服務(wù)有序進(jìn)行。近年來(lái)，彩生活、萬(wàn)科、長(zhǎng)城等物業(yè)公司都在進(jìn)行有益的嘗試，一些小區(qū)已經(jīng)不完全依賴物業(yè)費(fèi)了。
     老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)擴(kuò)容新內(nèi)涵
       正因?yàn)槔吓f小區(qū)建設(shè)階段的先天不足，如交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套落后，反而形成了巨大的需求缺口。共享互聯(lián)技術(shù)的興起為物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的創(chuàng)新提供了廣闊的空間。
       物業(yè)服務(wù)擴(kuò)容可從搭建信息平臺(tái)及完善信息鏈開始，依托小區(qū)使用人作為客戶資源，接入專業(yè)的互聯(lián)、物聯(lián)公司，構(gòu)建“社區(qū)生活服務(wù)平臺(tái)”。也可以開發(fā)手機(jī)智能APP，鏈接需求與供應(yīng)，“解決最后一公里、最后一百米”問(wèn)題，通過(guò)線上線下互聯(lián)互通等方式，深度介入專有部分家庭服務(wù)乃至教育、養(yǎng)老等個(gè)性化社會(huì)服務(wù)，形成使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共贏的生態(tài)圈。服務(wù)范圍的擴(kuò)容必然產(chǎn)生新的收入來(lái)源，新的收入來(lái)源又是以不額外增加使用人支出的情況下獲得的，而且方便了使用人，同時(shí)解決了物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利模式單一的問(wèn)題。服務(wù)擴(kuò)容需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式、組織結(jié)構(gòu)、考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行顛覆性改造，增值后的社會(huì)化物業(yè)服務(wù)也會(huì)反哺物業(yè)的基礎(chǔ)管理，并會(huì)良性互動(dòng)。
            老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)新機(jī)遇
       總結(jié)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)成功的經(jīng)驗(yàn)，主要可歸結(jié)為三大模式：一是抓住用戶為主的社交平臺(tái)類;二是信息獲取為主的搜索引擎類;三是規(guī)模效益為主的電子商務(wù)類。進(jìn)入移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代后，隨著與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)行業(yè)的不斷融合，三者的邊界變得模糊，競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇，開始了“搶地盤、占資源、奪用戶”的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。
       分析物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)，與“互聯(lián)網(wǎng)+”具有天然的融合優(yōu)勢(shì)：首先是用戶依存度高，主客體雙方既矛盾重重卻也難舍難分，一旦有共贏思維，有互聯(lián)物聯(lián)平臺(tái)，粘性問(wèn)題要比一般互聯(lián)物聯(lián)企業(yè)好解決;其次是規(guī)模問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的擴(kuò)張呈幾何效應(yīng)的，多一個(gè)小區(qū)就多出成百上千的潛在用戶，如果有好的智能APP和好的推廣機(jī)制(如以線上交易額或交易次數(shù)決定物業(yè)服務(wù)優(yōu)惠幅度)，潛在用戶立刻成為活躍用戶;唯一欠缺的可能就是信息連接了，而這正好是“互聯(lián)網(wǎng)+”要加的那個(gè)點(diǎn)了。
       老舊小區(qū)物業(yè)管理大多還沒(méi)有推向市場(chǎng)，總量大、資源利用率低，尤其是部分產(chǎn)權(quán)還在政府、單位手里，便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，只要能借助“互聯(lián)物聯(lián)”的優(yōu)勢(shì)建立互動(dòng)平臺(tái)，物業(yè)管理新模式就能對(duì)社區(qū)業(yè)主資源、公共資源、商家資源以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行深度整合與挖掘，實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)，即物業(yè)管理效益至少不變差，使用人受益狀況實(shí)現(xiàn)最大化。比較可行的路徑是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行對(duì)老舊住房、小區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)化深度綜合改造，業(yè)主不花錢、共同決策讓渡改造權(quán)共享利益，政府不投資、出臺(tái)調(diào)增容積率等支持政策、做好監(jiān)管。具體是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)立足物業(yè)基礎(chǔ)管理服務(wù)練專業(yè)功底，把老舊小區(qū)加裝電梯、房屋、環(huán)境改造及方案整合等作為突破口，逐步進(jìn)行非條塊式綜合改造;業(yè)主決策授權(quán)及改造方案、流程認(rèn)定;政府建立綜合數(shù)據(jù)庫(kù)、引入保險(xiǎn)機(jī)制、組建綜合改造專家評(píng)審機(jī)制、出臺(tái)容積率調(diào)增及新增產(chǎn)權(quán)認(rèn)定等政策、實(shí)施長(zhǎng)效管理機(jī)制，共享互動(dòng)，以現(xiàn)有資源為抓手，系統(tǒng)整治提升老舊住房及小區(qū)環(huán)境。
老舊小區(qū)管理效率提高新路徑
       實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理效率提高應(yīng)從基礎(chǔ)服務(wù)升級(jí)入手，推廣應(yīng)用互聯(lián)物聯(lián)技術(shù)進(jìn)行管理創(chuàng)新，構(gòu)建遠(yuǎn)程視頻監(jiān)控指揮中心，推廣使用遠(yuǎn)程互聯(lián)檢查系統(tǒng)、設(shè)備狀態(tài)遠(yuǎn)程監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，并通過(guò)智能APP，有效解決線上線下集成聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)人性化管理，讓業(yè)主和用戶獲得更好的體驗(yàn)。比如，業(yè)主可以“隨手一搖”呼叫、“輕松一點(diǎn)”繳費(fèi)、“輕松一拍”報(bào)修、“智能遠(yuǎn)程”服務(wù)體驗(yàn)、消費(fèi)等信息互動(dòng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工也可采取遠(yuǎn)程考勤、業(yè)務(wù)搶單、電子考核等內(nèi)容，讓管理和服務(wù)雙方及政府監(jiān)管更簡(jiǎn)單快捷。
多方參與，共創(chuàng)和諧社區(qū)新可能
       和諧共贏是物業(yè)管理與服務(wù)的終極目標(biāo)，在傳統(tǒng)物業(yè)管理時(shí)代，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)也嘗試通過(guò)引導(dǎo)業(yè)主參與物業(yè)管理的方式創(chuàng)建和諧小區(qū)，但往往因?yàn)樾畔贤ǖ膯?wèn)題并不能真正使業(yè)主融入到物業(yè)管理中來(lái)。反倒是一些業(yè)主自發(fā)地利用qq群、微信群等形式，建立起對(duì)抗性的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，使管理矛盾更加復(fù)雜化，在老舊小區(qū)尤為突出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如能主動(dòng)建立起共享共贏的合作平臺(tái)，讓有意愿或有一技之長(zhǎng)的業(yè)主參與到管理和服務(wù)中來(lái)，并得到實(shí)惠，就能加強(qiáng)信息互通，增強(qiáng)粘性和信賴，同時(shí)根據(jù)輿情及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)服務(wù)，就會(huì)進(jìn)入和諧共贏的良性運(yùn)轉(zhuǎn)軌道。
       物業(yè)管理的價(jià)值是為業(yè)主和使用人提供物業(yè)的管理和滿足有效需求的增值服務(wù)，老舊小區(qū)的物業(yè)管理及物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想走出新路子，必須踐行共享經(jīng)濟(jì)模式，擁抱互聯(lián)物聯(lián)，運(yùn)用新思維，啟發(fā)新思路、尋找新模式，建立新機(jī)制，創(chuàng)造新價(jià)值，引領(lǐng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。